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전세 계약은 주택이나 상가를 임차인이 일정 금액(전세금)을 임대인에게만 주고 유일하게 일정 기간 동안 사용하기 위해 보호하는 계약입니다.
전세 계약서를 작성하는 것은 중요한 절차로, 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 모두에게 권리를 보호하는 역할을 합니다. 다음은 전세 계약서 작성 시 절차와 주의사항입니다.
1. 전세물건조사
- 희망, 지역, 조건 확인 : 원하는 전세 조건을 정합니다.
- 중개소 방문 : 전문공인 중개사를 통해 전세 매물을 의뢰합니다
- 조사 : 인터넷 플랫폼(네이버 직접, 다방 등)을 통해 매물 검색 합니다.
2. 장소 방문 및 점검
- 물건 상태 확인 : 주택의 내부 상태, 시설, 주변 환경을 확인합니다.
- 등기부등본 확인 : 집주인의 신분과 해당 주택에 대한 권리관계(근저당, 가압류 등)를 확인합니다.
- 등기부등본은 등기소나 인터넷 등기소를 통해 발급받을 수 있습니다.
3. 계약하다
- 전세금, 계약기간 계약 : 집주인과 조건을 조율합니다.
- 특약사항 : 수리, 관리비, 처리 등 필요한 내용을 합의합니다.
4. 전세 계약서 작성
- 계약서 준비 : 표준임대차 계약서를 사용합니다.
- 계약서에는 다음 사항을 기재합니다:
- 거래 당사자 임대인, 임차인의 인적 사항
- 물건의 표시
- 계약일
- 전세금과 계약기간
- 계약금, 중도금, 잔금 지급 일정
- 물건의 인도일시
- 권리이전의 내용
- 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
- 중개대상물확인. 설명서 교부일자
- 특약사항
- 서명자 및 날인 :계약서에 양 서명자가 서명하고 날인합니다.
- 계약서 작성 시 중개사를 통한 계약이 더 안전합니다.
- 대리인 계약일경우 준비서류:
- 1. 대리인 위임장 원본
- 2. 대리인 인감증명
- 3. 위임인 신분증사본
- 4. 대리인 신분증
5. 계약금 지급
- 계약금(보통 전세금의 10%)을 지급하고 계약을 체결합니다.
6. 잔금 지급 및 전입신고
- 잔금 지급 : 임대인에게 잔금을 지급하며, 동시에 임차인이 사용 수익하게 됩니다.
- 전입신고 및 확정일자를 통해 우선순위 권리를 취득합니다.
7. 임대차 계약의 상태를 관리합니다
- 계약 기간 중 임대인과 커뮤니케이션을 유지합니다.
전세 사기 예방을 위한 중요한 특약사항
| 특약 1 | 임차인이 신청하는 전세자금 대출이 불가할 경우 본전세 계약은 무효화 하며 계약금을 포함 임대인이 받은 전세 보증금 전액을 반환 한다 |
| 특약 2 | 계약일로부터 60일 이내에 임차인의 전세자금 대출 및 보증보험 가입시 임대인은 적극 협조 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 대출 및 보증보험 불가시에는 임대인은 계약금, 중도금, 잔금등 받은 금원 전액을 즉시 반환한다. |
| 특약 3 | 임대인은 본전세 목적물의 근저당권을 잔금 지급일 까지 소멸시킬 것을 원칙으로 하며 이를 어길시 임차인은 계약 해제 할수 있으며 임대인은 계약금을 포함 전세 보증금 전액을 반환하고 중개보수에 대한 손해배상 책임을 진다. |
| 특약 4 | 임대인은 본전세 목적물에 잔금 지급 다음날 까지 소유권 인전등기,담보권,전세권,근저당,가압류나 가처분등 새로운 권리를 발생 시키지 않는다.이를 위반시 임차인에게 받은 전세보증금 전액을 반환하고 임대인은 중개보수 및 손해배상의 책임을 진다. |
| 특약 5 | 임대인은 계약서 작성전이나 후 국세(지방세)납세 증명서를 제출 하거나 임대인 동의후 납세 증명을 열람,발급 받는것에 협조 하며 본전세 목적물에 영향을 끼치는 체납의 위험성이 있으면 본계약은 무효로 하며 임차인에게 계약금 전액을 즉시 반환한다. |
| 특약 6 | 임대인은 임차인과의 계약 기간중 본전세 목적물의 매매계약 체결시 에는 임차인 에게 고지할 것을 약조한다. 이를 어길시 임차인은 임대인에게 계약을 해지할수 있으며 임대인은 임차인의 전세 목적물 명도와 동시에 전세 보증금 전액을 임차인 에게 반환한다. |
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